Forside Tillæg Vedtaget Tillæg nr 42 Udvidelse af bydelscenteret ved Skagensvej i Højene, Hjørring
 

Tillæg nr 42 Udvidelse af bydelscenteret ved Skagensvej i Højene, Hjørring

Status Vedtaget 
KOMPLAN_ID 2214193 
Plannavn Tillæg nr 42 Udvidelse af bydelscenteret ved Skagensvej i Højene, Hjørring 
plannr Tillæg nr 42 
Dato for offentliggørelse af forslag 1. december 2015 
Dato for vedtagelse 30. marts 2016 
Dato for ikrafttræden 5. april 2016 
Høring start 1. december 2015 
Høring slut 26. januar 2016 
Formål

Kommuneplantillægget er udarbejdet i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr. 107.4120-L05 for Bydelscenteret ved Skagensvej i Højene, Hjørring.
Formålet med kommuneplantillægget er at etablere det nødvendige plangrundlag for opførelse af en ny dagligvarebutik i bydelscenteret. Etablering af en ny butik forudsætter at bydelscenteret udvides, så der skabes den fornødne plads til en ny butik.

Der er i Kommuneplan 2013, retningslinje 3.3 fastsat en ramme på max. 5.000 m² bruttoetageareal til detailhandel i området – denne ramme ændres ikke med dette tillæg.

Med tillægget udvides bydelscenterets afgrænsning, så afgræsningen også omfatter ejendommen på sydsiden af den østlige del af Krokusvej samt en mindre del af haven til ejendommen Krokusvej 2, der ligger umiddelbart vest for området. Afgræsningen udvides dermed med ca. 1.750 m².

Samtidig overføres hele ejendommen på sydsiden af Krokusvej fra rammeområde nr. 107.4120.10 ”Centerområde, Bydelscenter langs Skagensvej, Hjørring” og en mindre del af ejendommen Krokusvej 2 fra rammeområde nr. 107.1140.18 ”Boligområde omkring åkandevej/Violvej m.fl., Hjørring” til rammeområde nr. 107.4120.09 ”Centerområde, Bydelscenter ved Vellingshøjvej og Skagensvej, Hjørring”.

 

 
Indhold

Området i dag
Planområdet, som er på ca. 10.380 m², ligger i Højene i den nordlige del af Hjørring. Området afgrænses mod øst af Skagensvej, mod nord af Vellingshøjvej, mod syd af eksisterende centerområde med boliger og enkelte erhverv og mindre butikker og mod vest af eksisterende boligområde med overvejende åben-lav bebyggelse. Området anvendes på nuværende tidspunkt til centerformål.

De nuværende rammebestemmelser
Planområdet udgør i dag hele rammeområde nr. 107.4120.09 ”Centerområde, Bydelscenter ved Vellingshøjvej og Skagensvej, Hjørring” samt del af rammeområderne ”Centerområde, Bydelscenter langs Skagensvej, Hjørring” og nr. 107.1140.18 ”Boligområde omkring Åkandevej/Violvej m.fl., Hjørring”.

Bebyggelse kan opføres med en max. højde på 9,0 m inden for en bebyggelsesprocent på max. 60.

De fremtidige rammebestemmelser
Med dette kommuneplantillæg udvides rammeområde nr. 107.4120.09 ”Centerområde, Bydelscenter ved Vellingshøjvej og Skagensvej, Hjørring”, så det omfatter et lidt større område. Områdets fremtidige anvendelse fastholdes uændret til centerformål med henblik på etablering af bl.a. dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Med udvidelsen gives mulighed for at området har en størrelse, hvor der er mulighed for at etablere detailhandel med et samlet bruttoetageareal på max. 5.000 m². Af denne ramme kan max. 500 m² anvendes til én udvalgsvarebutik.

Bebyggelsen kan opføres med en højde på max. 9,0 m og en bebyggelsesprocent på max. 60.

 

 
Retningslinje

Kommuneplantillægget indeholder en mindre ændring af afgrænsningen af bydelscenteret i Højene jf. retningslinje 3.3.

Retningslinje 3.3 vedr. Bydelscentre
Retningslinjen fastlægger, at der udpeges et bydelscenter i Højene med mulighed for etablering af et samlet bruttoetageareal til detailhandelsformål på max. 5.000 m². Bydelscenteret er afgrænset, så den østlige del af Krokusvej er en del af området, men ikke ejendommen på sydsiden af Krokusvej. Med dette tillæg udvides bydelscenterets afgrænsning, så det også omfatter ejendommen på sydsiden af Krokusvej

Redegørelse til retningslinje 3.6 Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål.
Der fastsættes i tilhørende skema til retningslinje 3.6 for planperioden 2013-2017 rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål, som fremgår af detailhandelsskema 3.6. (Skemaet indeholder en oversigt over arealer til detailhandelsformål i bymidter, bydelscentre, lokalcentre og områder til særligt pladskrævende varegrupper).

For bydelscenteret i Højene fremgår der et aktuelt bruttoetageareal, der er anvendt til detailhandel på 2.150 m² samt en ramme i planperioden 2013-2017 på max. 1.000 m² med henblik på udvidelse eller nyetablering af dagligvarebutik. Der er ikke fastsat nogen ramme for udvalgsvarebutik af hensyn til Hjørring bymidte.

Retningslinjen ændres vedr. bydelscenteret i Højene, Hjørring:
Det kan konstateres, at det aktuelle detailhandelsareal, der fremgår af skemaet til retningslinje 3.6, for bydelscenteret i Højene på 2.150 m² er fejlregisteret, da der i området aktuelt er etableret et bruttoetageareal på ca. 3.070 m² til detailhandel.
For planperioden 2013-2017 fastsættes derfor en ny ramme for udvidelse og nyetablering på 1.930 m² med henblik på dagligvarer og udvalgsvarer, heraf kan max. 500 m² anvendes til udvalgsvarebutik.
Dermed er den samlede ramme for bydelscenteret på max. 5.000 m² bruttoetageareal disponeret.

Det vurderes, at etablering af et yderligere bruttoetageareal på 1.930 m² til detail­handel i bydelscenteret i Højene hvoraf max. 500 m² kan anvendes til udvalgsvarer i form af én butik ikke har nogen væsentlig betydning for den fortsatte udvikling af Hjørring bymidte og de øvrige centerområder i Hjørring by bl.a. på grund af afstanden fra bydelscenteret ved Skagensvej i Højene til de andre centerområde, og da der kun gives mulighed for etablering af én udvalgsvarebutik med et bruttoetageareal på max. 500 m². Derimod kan det forventes at den enkeltliggende dagligvarebutik (Aldi), der er etableret på østsiden af Skagensvej ca. midt mellem Hjørring bymidte og bydelscenteret vil blive udsat for øget konkurrence fra et bydelscenter med flere butikker og styrket profil.

Nitratfølsomt indvindingsopland
Lokalplanområdet er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og i et nitratfølsomt indvindingsopland (NFI). Som udgangspunkt skal disse områder friholdes for byudvikling og ændret arealanvendelse.
Dog kan der planlægges for byudvikling og ændret arealanvendelse i OSD og NFI i overensstemmelse med den statslige udmelding om vandplanernes retningslinjer 40 og 41 fra oktober 2012.
Kommuneplantillæg omfatter et allerede fuldt udbygget centerområde med boliger, butikker og mindre erhverv bl.a. kontorer. Tillægget giver mulighed for at der kan etableres ny dagligvarebutik på arealer, der i dag er bebygget med boligbebyggelse.
Det vurderes imidlertid, at anvendelse til butiksformål (dagligvarer og/eller udvalgsvarer) er grundvandstruende i samme omfang som den nuværende anvendelse til boligformål.
Dagligvare- og udvalgsvarebutikker er ikke en grundvandstruende anvendelse, og det regnes af Naturstyrelsen som en byudviklingstype, der er angivet på "tilladelseslisten" over anlæg, der kan etableres i OSD og NFI-områder. Det forudsættes, at der stilles skærpede krav til tekniske tiltag, der sikrer grundvandsbeskyttelsen. Risikoen for påvirkning af grundvandet er primært relateret til håndtering af overfladevand fra parkerings og manøvrearealer, idet overfladevandet kan indeholde suspenderet stof, olierester og tungmetaller m.v.
Som følge af beliggenheden indenfor indvindingsoplandet til Hjørring Vandselskab stilles krav om, at parkerings og manøvrearealer indenfor området befæstes med fast belægning. Overfladevand må ikke nedsives, men tilsluttes eksisterende separatkloak i området. Der stilles krav om forsinkelse gennem bassin med olieudskiller. Med disse afværgeforanstaltninger vurderes projektet ikke at påvirke grundvandsinteresserne.
I forhold til indvindingsoplandets nitratfølsomhed vurderes projektet ikke at medføre øget risiko for nitratpåvirkning.
Da den fremtidige arealanvendelse ikke vurderes at være mere grundvandstruende end kommuneplanens rammer hidtil har givet mulighed for, skal trinmodellen jf. de statslige udmeldinger ikke bringes i anvendelse.

 

 
Miljøvurdering

Hjørring Kommune har foretaget en screening i henhold til (Lov om miljøvurdering af planer og programmer) og vurderer, at planen ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Begrundelserne herfor er:

Planen ikke er omfattet af loven bilag 3 eller 4 (§ 3, stk. 1, nr. 1), da det vurderes at et bydelscenter med en rummelighed på max. 5.000 m² bruttoetageareal til detailhandel ikke er omfattet af bilag 4, pkt. 10 b vedr. Anlægsarbejder i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser.

Planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet (§ 3, stk. 1, nr. 3), fordi:

  • der er tale om en mindre ændring af den hidtidige planlægning for planområdet, der betyder at der kan etableres en ny dagligvarebutik i området indenfor det maksimale bruttoetageareal for hele området, der er fastsat i tidligere planlægning og fastholdes med ny planlægning,
  • der er tale om et eksisterende og fuldt ombygget byområde, hvor en mindre del af området kan omdannes med ny bebyggelse og funktion.

Planen antages heller ikke at have en væsentlig påvirke på et naturbeskyttelses­område (Natura2000) (§ 3, stk.1, nr. 2) bl.a. da nærmeste område ligger i en afstand på ca. 7 km.

 

 
Vedhæftning pdf udvidelse_af_bydelscenteret_ved_skagensvej_i_hoejene_hjoerring.pdf (1315 KB) 

Flgende rammeomrder bliver aflyst ved tillggets endelige vedtagelse:


Flgende nye rammeomrder bliver udlagt i tillgget: