Forside Tillæg Vedtaget Tillæg nr 17 - Boligområde ved Højskolevej, Vrå
 

Tillæg nr 17 - Boligområde ved Højskolevej, Vrå

Status Vedtaget 
KOMPLAN_ID 2214193 
Plannavn Tillæg nr 17 - Boligområde ved Højskolevej, Vrå 
plannr Tillæg nr 17 
Dato for offentliggørelse af forslag 5. maj 2014 
Dato for vedtagelse 28. august 2014 
Dato for ikrafttræden 15. september 2014 
Høring start 5. maj 2014 
Høring slut 30. juni 2014 
Formål

Kommuneplantillægget er udarbejdet i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr. 400.1140-L01.

Kommuneplantillægget omfatter samme område som lokalplanen.

Formålet med kommuneplantillægget er at etablere det nødvendige plangrundlag for realisering af et nyt boligområde. Gennem kommuneplantillægget fastlægges planområdets anvendelse til boligformål.

Idet området er beliggende i nitratfølsomt indvindingsopland, er formålet med tillægget samtidig at redegøre for kommunens planlægningsmæssige overvejelser om byudvikling i området samt afvejning af byudviklingsinteressen set i forhold til de samlede drikkevandsinteresser i kommunen.

 
Indhold

Området i dag

Planområdet, som er 4 ha, ligger i den nord/vestlige del af Vrå by, på kanten til det åbne land. Området afgrænses af Højskolevej mod øst, ellers er området omgivet af landbrugsarealer. Lidt længere mod nord ligger Vråvej, og lidt mod syd ligger etageboliger ved Højskolebakken.
Området er i dag udlagt til offentlige formål og anvendes på nuværende tidspunkt til Børnehaven Spiren og dennes udendørs faciliteter samt Vrå Skoles atletikbane.

De nuværende rammebestemmelser
Planområdet er en del af rammeområde 400.7170.23, der udlægger området til offentligt formål, med offentlige institutioner, administrationsbygning, kirke, skole, posthus, parkering m.v.

De fremtidige rammebestemmelser
Gennem kommuneplantillægget udlægges planområdet som nyt rammeområde 400.1140.31, hvorved den ønskede byudvikling kan realiseres.


Redegørelse for byudvikling i nitratfølsomt indvindingsområde
Rammeområde 400.1140.31 til boligformål ligger i et nitratfølsomt indvindingsområde (NFI) samt i indvindingsoplandet til Vrå Vandværk, se nedenstående kort.

 
Kort 1 til Boligområde Hoejskolevej


Ifølge Vandplanernes retningslinje 41 kan der i NFI planlægges for boliger og mindre grundvandstruende virksomhed,

  • hvis der ikke er alternative placeringer udenfor NFI,
  • hvis der er vægtige planlægningsmæssige hensyn, og
  • hvis en række redegørelseskrav er opfyldt.

Ifølge Vandplanernes retningslinje 41 kan der i NFI ikke planlægges for potentielt grundvandstruende virksomheder og anlæg eller særligt grundvandstruende virksomheder.

I det følgende redegøres der for kommunens planlægningsmæssige overvejelser om byudvikling i området samt afvejning af byudviklingsinteressen set i forhold til de samlede drikkevandsinteresser i kommunen, jf. den statslige udmelding.

1. Grundvandsressource og vandforsyningsforhold i Hjørring Kommune
Grundvandsinteressernes beliggenhed og sårbarhed i Hjørring Kommune fremgår af nedenstående kort.

Kort 2 til boligområde ved Hoejskolevej 

I kommunen findes 7 OSD-områder:

  • OSD 1425 Gærum – Stenhøj og Lendum i Hjørring Kommune
  • OSD 1426 Bagterp – Hjørring By
  • OSD 1446 Løkken og Vrå
  • OSD 1447 Tårs
  • OSD 1474 Tolne
  • OSD 1479 Hirtshals og Sindal

Forsyningssituationen i kommunen er beskrevet i Hjørring Kommunes Vandforsyningsplan 2009-2021, se http://www.hjoerring.dk/lib/file.aspx?fileID=1495&target=blank

Placering
af vandværker kan ses på Hjørring Kommuneplans kort: http://www.kommuneplan.hjoerring.dk/ , vælg kort og under retningslinjer vælges vandværker.

Vandforsyningen i Hjørring Kommune er baseret på 32 vandværker, der tilsammen indvinder ca. 6,6 mio. m3/år. Hjørring Vandselskab A/S leverer ca. 60 % af drikkevandet i kommunen fra 5 vandværker: Hirtshals Vest, Hirtshals Øst, Bagterp, Bredkær og Skallerup. De 27 private, almene vandværker leverer de resterende ca. 40 % af kommunens drikkevand. Herudover er der ca. 600 enkeltvandsanlæg der forsyner landejendomme med drikkevand.

Desuden har Frederikshavn Vand A/S deres største vandværk liggende i Hjørring Kommune ved Tolne, herfra indvindes ca. 1,3 mio. m3/år og fremover forventes en indvinding på ca. 2 mio. 

2. Hjørring Kommunes vurdering af risiko ved udlæg af boligområde
Parcelhusgrunde og andre boligudstykninger er vanskelige at kvalificere i forhold til forureningsrisiko overfor grundvandet. Hele problematikken ligger i om der anvendes sprøjtegifte til bekæmpelse af ukrudt i haverne og på private veje. Udgangspunktet er, at sprøjtegifte anvendt i den rigtige koncentration og mængde ikke giver problemer for grundvandet. Desværre er der erfaring for, at der relativt set bruges mere eller stærkere sprøjtegifte i haverne, og det er ikke muligt at stille krav til borgene om, hvordan sprøjtegifte skal håndteres.

3. Grundvandsforhold ved planområdet ved Højskolevej i Vrå
Planområdet er delvist beliggende i indvindingsoplandet til Vrå Vandværk, se kortbilag 1. Hele indvindingsoplandet er udpeget som nitratsårbart indvindingsområde, NFI og indsatsområde mht. nitrat. Planområdet ligger i den nordvestlige del yderkant af indvindingsoplandet til. Der er ca. 500 m fra planområdet til nærmeste boring ved Vrå Vandværk.

Grundvandsforholdene i området er nærmere beskrevet i ”Redegørelse for Løkken-Vrå-Tårs Kortlægningsområde – afgiftsfinansieret grundvandskortlægning, Miljøministeriet, Naturstyrelsen 3. juni 2013”, se http://www.naturstyrelsen.dk/Vandet/Vand-i-hverdagen/Grundvand/Grundvandskortlaegning/regional_status/Naturstyrelsen_Aalborg/GKO1447Lokkenvra.htm

I sårbarhedsvurderingen inddeles grundvandsmagasinet i tre sårbarhedszoner: Lille, nogen og stor sårbarhed overfor nitrat. Hele indvindingsoplandet til Vrå Vandværk er udpeget med ”nogen sårbarhed”. Baggrunden herfor er varierende lerlag i området samt grundvandskemi. Der er mange steder en rimelig god geologisk beskyttelse af grundvandsressourcen, lerlagstykkelse på 5-15 m tæt på boringerne og større end 15 m længere ude i indvindingsoplandet, men pga. fund af både nitrat og pesticider i grundvandet samt grundvandsdannelse i størstedelen af indvindingsoplandet er det udpeget som nogen sårbarhed.

Som en del af grundvandskortlægningen er der beregnet indvindingsoplande og grundvandsdannende oplande. Hele Vrå Vandværks indvindingsopland er også udpeget som grundvandsdannende opland. De modelbasserede beregninger viser, at der er stor variation, men at den primære grundvandsdannelse sker omkring boringerne og med udstrækning i østlig retning. Strømningsberegninger viser, at der er omkring 100 års transporttid hen til boringerne fra planområdet. Dette betyder, at det kun er en meget lille del af det grundvand, der dannes indenfor planområdet, der i praksis indvindes fra Vrå Vandværks boringer.

På baggrund af de ovenstående supplerende vurderinger af grundvandsforholdene i området konkluderes det:

Planområdet ligger uden for det primære grundvandsdannende opland og ligger kun delvist indenfor indvindingsoplandet til Vrå Vandværk. Der er generelt rimelig god geologisk beskyttelse, men grundet vandkemien er hele indvindingsoplandet udpeget med nogen sårbarhed.

Hjørring Kommune vurderer, at ændring af eksisterende planområde til boliger indenfor rammeområde kan ske med meget lav risiko for en øget påvirkning af grundvandet i området.

Det vægtigste argument herfor er, at området kun delvist ligger indenfor indvindingsoplandet og udenfor det primære grundvandsdannende opland til vandværker. Dette betyder i praksis, at overfladevand, der dannes i de øvre jordlag i området, i meget begrænset mængde vil nedsive til de grundvandsressourcer, der benyttes til vandindvinding.

Nitratfølsomme indvindingsområder udpeges ifølge Miljøstyrelsens zoneringsvejledning, (Vejledning nr. 3 fra 2000) i områder med nogen eller stor grundvandsdannelse. Hjørring Kommune vurderer derfor, at området, på trods af udpegningen som nitratfølsomt indvindingsområde, har begrænset sårbarhed overfor nitratnedsivning og hermed en række andre miljøfremmede stoffer.

4. Forhold til Vandplanen og den kommunale handleplan
Ifølge den foreløbige Vandplan 2010-2015 for Nordlige Kattegat og Skagerrak er der ringe kvantitativ tilstand for de terrænnære og regionale grundvandsforekomsterne i Hjørring Kommune. Mens der for de dybe grundvandsforekomster er god tilstand. Den kemiske tilstand for grundvandsforekomsterne er den samme som den kvantitative tilstand.

Ifølge den foreløbige vandplan og udkastet til den kommunale handleplan er der ingen indsatser i Hjørring Kommune i forhold til grundvandsforekomsterne i vandplanperioden 2012-2015.

5. Forhold til Indsatsplaner for grundvandsbeskyttelse
Statens grundvandskortlægning for området med Vrå Vandværk er afleveret til Hjørring Kommune i udgangen af 2013, og derfor er arbejdet med udarbejdelse af indsatsplaner først sat i gang i 2014. Vrå Vandværk har ikke selv udarbejdet en indsatsplan for grundvandsbeskyttelse.

6. Byudviklingsmuligheder i Hjørring Kommunes 6 største byer
Kommunens byer er opdelt i et bymønster, som er en hierarkisk inddeling på baggrund af byernes størrelse, funktioner, forudsætninger og særlige profil. Byudviklingen skal ske i overensstemmelse med byernes rolle i bymønstret og på baggrund af udviklingspotentiale og efterspørgsel.

Bymønstret består af hovedbyen Hjørring, de fem områdebyer Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken samt en række lokalbyer og landsbyer.

Den overordnede byudviklingsstrategi er, at Hjørring som hovedby skal styrkes som den centrale drivkraft i kommunen. Områdebyerne skal fastholdes som centre, der betjener det omkringliggende opland.

Offentlige investeringer i byudvikling til erhvervsformål skal fremover primært ske i Hjørring og Hirtshals, sekundært i de øvrige områdebyer, mens boligudvikling fremover primært skal ske i Hjørring og områdebyerne.

Hjørring
Mål og strategier
Hjørring skal som hovedby være kommunens centrale drivkraft, der står stærkt eksternt og internt i kommunen og med sin synlighed og kraft kan tiltrække udvikling, som smitter af på hele kommunen.

Hjørring skal bosætningsmæssigt styrkes bredt, dels med nye boliger til unge og ældre og dels nye familieboliger.

Drikkevandsinteresser i oplandet omkring Hjørring medfører begrænsninger for byudvikling. Det forventes derfor, at den væsentligste del af byudvikling til boligformål i Hjørring i fremtiden skal ske på vestsiden af byen, hvor boligerne vil ligge hensigtsmæssigt i forhold til Hirtshalsbanen og den planlagte omfartsvej sydvest om byen.

Hjørring skal have styrket sit boligtilbud for seniorer og for de unge, der påbegynder en uddannelse i byen. Disse befolkningsgrupper ser ud til at ønske sig bymidtenære lejligheder. På denne baggrund er der skabt muligheder for en bymidtenær boligudbygning på sydsiden af bymidten og jernbanen, hvor der samtidigt er nærhed til store grønne områder.

Med henblik på at tilføre Hjørring ny identitetsskabende arkitektur, opnå tæthed og intensiv udnyttelse af bymidtearealerne og tilføre bymidten en ny koncentration af blandede funktioner, som kan understøtte bylivet, er der åbnet op for muligheden for at bygge højt på kanten af Hjørring bymidte.

Befolkningsudvikling
Befolkningstallet er steget med 69 personer fra 2006 til 2013, så der nu er 24.982 indbyggere.

Grundvandsinteresser
Den nordligste del af byen ligger i OSD og indvindingsoplande der begge er NFI, og den sydøstlige del (ca. 25 % af byen) ligger i indvindingsopland med NFI.

Øvrige bindinger
Syd og sydvest for Hjørring er der udpeget store arealer, som er potentielle leveområder for løgfrø og spidssnudet frø (bilag IV-arter). Ligeledes er et areal mod nordøst udpeget som potentielt leveområde for spidssnudet frø. Derudover omkranses Hjørring af en række naturområder, der er beskyttet efter Naturbeskyttelseslovens § 3.

Hirtshals
Mål og strategier
Erhvervsudviklingen i Hirtshals skal have en stærk fokusering på transport og erhvervs- og forskningsaktiviteter inden for det maritime område, herunder akvakultur.

Mulighederne for yderligere udlæg af nye arealer til byudvikling omkring Hirtshals er begrænsede, fordi byen er omgivet af en række beskyttelsesinteresser.

Den fremtidige byudvikling til boligformål planlægges derfor på sydsiden af Sdr. Ringvej op ad bakken mod Horne mellem Kringelhøjvej og Hirtshalsbanen. Her kan en trinvis udvikling over en årrække knytte Hirtshals og Horne sammen. Første etape er lokalplanlagt vest for Horne.

Befolkningsudvikling
Befolkningstallet er faldet med 447 personer fra 2006 til 2013, så der nu er 6.028 indbyggere.

Grundvandsinteresser
Byen ligger ikke indenfor eller grænser op til OSD eller NFI.

Øvrige bindinger
Hirtshals ligger indenfor kystnærhedszonen, hvilket lægger store begrænsninger på byudviklingsmulighederne i byen. Derudover er store arealer vest og særligt øst for Hirtshals omfattet af fredskov og udpeget som særligt værdifulde naturområder. Arealer øst og sydvest for Hirtshals er udpeget som potentielle leveområder for markfirben og flagermus (bilag IV-arter). Vest for byen ligger et større fredet område mellem Hovedvejen og Kystvejen.

Sindal
Mål og strategier
Byens rolle som attraktiv bosætningsby skal styrkes gennem de grønne kvaliteter. Den fremtidige erhvervsudvikling skal koncentreres i den nordlige del af byen. 

En væsentlig kvalitet i Sindal er den grønne struktur, der bevæger sig ind mellem boligområderne og giver byen et helt særligt grønt udtryk. De grønne kiler gennem byen fungerer samtidig som spredningskorridorer for dyre- og planteliv. Det er vigtigt, at den grønne struktur bevares og videreudvikles i forbindelse med fremtidig bolig- og erhvervsudvikling.

Befolkningsudvikling
Befolkningstallet er faldet med 18 personer fra 2006 til 2013, så der nu er 3.079 indbyggere.

Grundvandsinteresser
Den vestlige del af byen ligger indenfor OSD og indvindingsopland der er NFI.

Øvrige bindinger
Sindal er omgivet naturområder. Mod vest er der udpeget et særligt værdifuldt naturområde, og mod øst er der udpeget et værdifuldt naturområde. Disse naturområder er sammenfaldende med særligt bevaringsværdige landskaber. En del af disse udpegninger er desuden potentielle leveområder for hhv. markfirben og flagermus (bilag IV-arter). 

Vrå
Mål og strategier
Der skal gennemføres en helhedsplanlægning for byen med fokus på, hvordan byudviklingen kan styrkes gennem ny disponering af arealer og gennem bearbejdning af centrale bydele mv.

Erhvervsprofilen skal udvikles med udgangspunkt i de landbrugstilknyttede erhverv.

De nuværende byudviklingsmuligheder begrænser sig primært til den nordvestlige del af byen. Vurderingen af den fremtidige byudvikling i Vrå vil ske i forbindelse med arbejdet med en helhedsplan og områdefornyelse i Vrå.

Befolkningsudvikling
Befolkningstallet er steget med 124 personer fra 2006 til 2013, så der nu er 2.451 indbyggere.

Grundvandsinteresser
Størstedelen af Vrå By ligger i indvindingsoplandet til Vrå Vandværk, der er NFI.

Øvrige bindinger
Sydvest for Vrå er der udpeget et særligt bevaringsværdigt landskab samt et potentielt leveområde for spidssnudet frø (bilag IV-art).

Tårs
Mål og strategier
Byens rolle som attraktiv bosætningsby skal styrkes, og byens erhverv skal fortsat kunne udvikle sig med udgangspunkt i egne styrker. Der skal gennemføres en helhedsplan for Tårs.

For at sikre attraktive boligområder skal der ske en omprioritering af arealudlæggene til boliger, således at boligudbygningen kan ske, hvor efterspørgslen på nye boliger er.

Befolkningsudvikling
Befolkningstallet er steget med 44 personer fra 2006 til 2013, så der nu er 1.966 indbyggere.

Grundvandsinteresser
Byen grænser mod nordøst op til Tårs Vandværks indvindingsopland, der er NFI.

Øvrige bindinger
Sydvest for Tårs er der udpeget et særligt bevaringsværdigt landskab, søbeskyttelseslinje omkring Boller Sø, værdifuldt kulturmiljø omkring Åbenterp, Høgsted og Lie Gårde samt potentielt levested for spidssnudet frø (bilag IV-art).

Nordøst for byen er der bevaringsværdigt landskab og potentielt leveområde for markfirben (bilag IV-art).

Løkken
Mål og strategier
Der skal være balance mellem fortsat udvikling af turismen og fastholdelse af et attraktivt og levedygtigt miljø for helårsbeboelse. Nye arealer til bolig og erhverv skal planlægges med fokus på at skabe sammenhæng mellem kysten, byen og det bagvedliggende land.
Løkken skal fortsat være hjørnestenen for turismen i kommunen, og satsningen på turisme skal også være bæredygtig på længere sigt. Der skal være balance mellem fortsat udvikling af turismen og fastholdelse af et attraktivt og levedygtigt miljø for helårsbeboelse. 

Arealudlæg til fremtidig byudvikling til boliger og erhverv er en udfordring i Løkken, fordi mulighederne begrænses af kystnærhedszonen. Fremtidig byudvikling skal planlægges med fokus på at skabe sammenhæng mellem kysten, byen og det bagvedliggende land, da byudviklingspotentialet ligger her.

Befolkningsudvikling
Befolkningstallet er steget med 75 personer fra 2006 til 2013, så der nu er 1.570 indbyggere.

Grundvandsinteresser
Byen ligger ikke inden for eller grænser op til område med særlige drikkevandsinteresser eller indvindingsoplande.

Øvrige bindinger
Størstedelen af Løkken er omfattet af kystnærhedszonen. Desuden er en mindre del mod nord omfattet af en kirkebeskyttelseszone omkring Furreby Kirke (aftalekirke) samt et særligt bevaringsværdigt landskab.

Konklusion
De forskellige byer i bymønsteret er beskrevet ovenfor. Byerne er forskellige på baggrund af deres profiler og potentialer, og det er særligt i disse byer, kommunen satser på udvikling. Der er befolkningsfremgang i Hjørring, Vrå, Tårs og Løkken, hvorved der er potentiale for byudvikling i hoved- og områdebyer.

Bymønsteret afspejler et hierarki mellem byerne, hvor Hjørring er den væsentligste by i kommunen, Hirtshals er en særlig områdeby mht. erhvervsudvikling, mens Hirtshals og de øvrige områdebyer er ligestillede mht. boligudvikling. Da byerne er forskellige, men ligestillede, er det nødvendigt, at der kan ske byudvikling i alle 6 byer, således efterspørgslen kan imødekommes. Det betyder også, at hvis der er efterspørgsel på boliggrunde i én by, er det ikke et reelt alternativ til denne efterspørgsel at udlægge boliggrunde i en anden by.

Samtlige af de ovennævnte byer har udfordringer i forhold til byudvikling mht. grundvandsinteresser eller andre arealbindinger. Derved er byernes potentielle udviklingsretninger begrænsede, og der skal ofte findes et kompromis mellem benyttelses- og beskyttelsesinteresser og byudviklingsinteresser, når der skal gennemføres ny planlægning. Derfor er det ikke givet, at der er alternative byudviklingsområder.

7. Den ønskede byudvikling i planområdet ved Højskolevej i Vrå
Behov og begrundelse
Befolkningstallet i Vrå er vokset siden 2006. Dette har bevirket, at restrummeligheden
af byggegrunde til en-familie-boliger er ved at være udnyttet, og der er efterspørgsel på større, attraktive boliggrunde med rekreative værdier.

Alternative placeringer
Som nævnt begrænser de nuværende byudviklingsmuligheder sig i Vrå primært til den nordvestlige del af byen, omkring boligudstykningen ved Gartnervænget, hvor udviklingen har foregået de senere år. Der er stadig en lille håndfuld byggemodnede grunde ledige i området, og et tilstødende lokalplanlagt område på knap 4 ha, som endnu ikke er byggemodnet.

Størstedelen af Vrå ligger i et nitratfølsomt indvindingsområde, se nedenstående kort. Det sætter begrænsninger i forhold til at finde nye arealer til boligudbygning, som samtidig ligger i direkte forbindelse med den eksisterende bys boligområder, så udbygningen kan ske sammenhængende og indefra-og-ud. Mod nord/øst og mod syd/vest afgrænses byen af erhvervsområder, mens den mod nord/vest, øst og vest er ”lukket inde” af NFI-områder. Eneste udviklingsretning er mod syd og syd/øst, hvor en boligudbygning dog vil opleves som noget afsondret i forhold til bymidten. Dette vil desuden være baseret på nyudlæg. Hjørring Kommune vil generelt vægte omdannelse af et eksisterende byzoneareal frem for nyudlæg. Det muliggør en ressourceeffektiv byudvikling med udnyttelse af private og offentlige investeringer, det begrænser miljø- og klimabelastningen og det friholder landskab og natur for byudvikling.

Det aktuelle lokalplanområde opleves som tættere forbundet med bymidten, hvilket understøtter en bæredygtig byudvikling, og området er desuden tættere forbundet med den primære boligudbygning, der er sket i Vrå gennem de seneste år. Lige syd for lokalplanområdet ligger desuden Vrå Højskole og kunstbygning, som er en generator for byliv i området. Et nyt boligområde vil kunne drage nytte af denne energi og give en synergieffekt til det samlede område.

 Rammekort til Boligområde ved Hoejskolevej

Signaturforklaring til boligområde ved hoejskolevej

 

Det konkrete områdets muligheder i dag
Det aktuelle planområde er allerede i dag beliggende i byzone og inddraget i planlægningen. Det ligger som del af kommuneplanramme 400.7170.23 til offentlige formål.

Området er omfattet af lokalplan 1.5.1.5, som udlægger det samlede lokalplanområde til offentlige formål. Det aktuelle delområde er specifikt udlagt til ”skole, institutionsbebyggelse samt bebyggelse af almennyttig karakter, som efter kommunalbestyrelsens skøn naturligt finder plads i området, herunder lærer- og elevboliger”.

Det vil sige, at området allerede i dag kan bebygges med boliger (lærer- og elevboliger) og derudover til skole og institutioner. Den nuværende lokalplan har en noget højere bebyggelsesprocent end det nye plangrundlag. Den nuværende lokalplan giver mulighed for at det samlede område kan bebygges med 40 %, og planen indeholder derudover ikke specifikt udpegede friarealer. Det nye plangrundlag giver mulighed for at bygge 30-40 % for den enkelte grund (for hhv. åben-lav og tæt-lav bebyggelse) og udpeger samtidig store friarealer, således at den samlede udnyttelsesgrad i området er væsentlig lavere i det nye lokalplanforslag.

Der eksisterende lokalplan indeholder desuden ingen bestemmelser, der sikrer grundvandet, f.eks. m.h.t. belægningskrav og befæstelsesgrad.

Der vurderes ikke umiddelbart at være forskel for grundvandet på, om området anvendes til offentlige institutioner eller til private boliger, men pga. udnyttelsesgraden og de manglende bestemmelser omkring belægningskrav vurderes den gældende lokalplan på den baggrund at være potentielt mere grundvandstruende end den nye lokalplan/kommuneplantillæg.

Jf. kortet er den nordligste del af lokalplanområdet ikke omfattet af NFI-udpegningen. Dvs. at her vil der uden problemer kunne udarbejdes et nyt plangrundlag og efterfølgende bebygges. Hjørring Kommune finder dog, at en sammenhængende omdannelse af området vil være at foretrække – dels fordi området opfattes som et sammenhængende område i dag, og dels for at sikre at byudviklingen sker inde-fra og ud.

Der er ikke længere potentiale for, at området udnyttes i overensstemmelse med den gældende lokalplan, idet kommunen af andre årsager har besluttet at flytte den eksisterende børnehave til en ny placering, og arealet derfor er blevet ledigt. Der er ingen konkrete planer om at bygge nyt, større offentligt byggeri her i fremtiden, bl.a. pga. infrastrukturen, som ikke egner sig til den form for trafikbelastning. Det er ikke ønskeligt eller hensigtsmæssigt, at området forfalder og vokser til, hvorfor kommunen nu ønsker at omdanne området til boligformål.

Planlægningens sikring af grundvandet
Planlægningen af området består af nærværende tillæg til kommuneplanen og en lokalplan.

Der er to forhold, som planlægningen skal bidrage til at varetage i OSD og indvindingsoplande - dels at forebygge forurening af grundvandsressourcen og dels at sikre ressourcens størrelse, så fremtidigt drikkevand sikres.

Den nye kommuneplanramme for området indeholder derfor bestemmelser om, at kommende lokalplaner skal stille krav om:
-          At parkeringspladser og kørearealer befæstes med en tæt belægning, der er indrettet med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning.
-          At evt. stier i eget trace (dvs. ikke sammenhængende med vejareal), skal befæstes med permeabel belægning, hvor regnvand kan gennemtrænge.
-          At befæstelsesgraden generelt minimeres. 
-          At tage evt. kan anlægges som grønne tage.  

Dette følges op i forslaget til lokalplanen, som indeholder bestemmelser om, at:
-          At veje og parkeringsarealer belægges med tæt belægning (asfalt).
-          At stamvejen anlægges med grønne rabatter og et grønt ”torv”, hvor regnvand kan nedsive.
-          At befæstelsesgraden naturligt holdes ned, idet området indeholder store sammenhængende træ-beplantninger, som lokalplanen stiller krav om skal bevares. Disse beplantninger udgør mellem 30-50 % af den enkelte grund samt omkring 50 % af friarealerne. Derudover sikrer bebyggelsesplanen, at en stor del af området udlægges som fælles friareal, der ikke må bebygges eller befæstes.
Der indskrives desuden i lokalplanens redegørelse, at parkeringspladser og kørearealer skal indrettes med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning, og dette vil blive stillet som krav i forbindelse med godkendelse af vejprojektet.

Konklusion/Planlægningsmæssig begrundelse
Konklusionen er, at omdannelsen af området til boligområde er mindre grundvandstruende end ved udnyttelse af den eksisterende lokalplan.

Der er ikke umiddelbart andre arealer i tilknytning til byens eksisterende boligområder, som er beliggende uden for NFI, uden der er tale om nyudlæg.

Den nye kommuneplanramme
og lokalplan kan ved hjælp af konkrete bestemmelser bidrage til at sikre både kvaliteten og kvantiteten af grundvandsressourcen.

Omdannelse af området vurderes alt i alt at være den mest samfundsmæssige og miljømæssige løsning.

 
Retningslinje

Kommuneplantillægget indeholder ingen retningslinjer.

 
Miljøvurdering

Hjørring Kommune har foretaget en screening i henhold til ”Lov om miljøvurdering af planer og programmer” og vurderer, at planforslaget ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med:

Planen ikke er omfattet af loven bilag 3 eller 4 (§ 3, stk. 1, nr. 1).

Planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet (§ 3, stk. 1, nr. 3), fordi:
- området omfatter et mindre byzone-areal, som allerede er lokalplanlagt,
- der ikke er særlige natur- eller kulturhistoriske værdier i området,
- området ikke er omfattet af særlige bindinger eller byggelinjer,
- den karakteristiske træbeplantning i området vil blive bibeholdt til gavn for det eksisterende plante- og dyreliv,
- de kommende boliger vurderes ikke at være truende for grundvandet.

Planen antages heller ikke at have en væsentlig påvirke på et naturbeskyttelsesområde (Natura2000) (§ 3, stk.1, nr. 2).

 
Vedhæftning pdf tillaeg_nr_17_hoejskolevej_vraa_vedtaget.pdf (553 KB) 

Flgende rammeomrder bliver aflyst ved tillggets endelige vedtagelse:


Flgende nye rammeomrder bliver udlagt i tillgget: