By Bymønster Byudvikling Detailhandel Hjørring Hirtshals Sindal Vrå Tårs Løkken Astrup Bindslev Bjergby Harken Horne Hundelev Hørmested Lendum Lønstrup Lørslev Mosbjerg Poulstrup Rakkeby Sønderlev Tolne Tornby Tversted Vrensted Åbyen Land Trafik Tekniske anlæg Klima & Miljø Ferie - Fritid Kulturarv  

Byudvikling foregår både ved omdannelse af eksisterende byområder og ved udlæg af nye områder i byernes udkanter. Byudvikling skal ske ”indefra og ud”. Det betyder, at byudvikling skal vokse sammenhængende ud i det åbne land med udgangspunkt i eksisterende bymæssig bebyggelse.

 

Der skal arbejdes med løbende udbygning og vedligeholdelse af byernes kvaliteter, samtidig med at byernes udvidelser sker ud i det åbne land i overensstemmelse med beskyttelses- og benyttelsesinteresser.

  • At byudvikling sker i overensstemmelse med byernes rolle i bymønstret.
  • At byudvikling sker efter princippet indefra og ud, således at der sikres klare grænser mellem by og land, og at spredt og tilfældig byudvikling i det åbne land undgås.
  • At arealforbruget til byudvikling skal søges reduceret ved hjælp af byomdannelse og fortætning af eksisterende byområder før inddragelse af nye arealer.
  • At byudvikling sker på et bæredygtigt grundlag og under hensyntagen til klimaforandringer.
  • At byerne skal omdannes og udvikles i respekt for deres kulturarv og bynære landskaber
  • At byudvikling i byerne sker efter udviklingspotentiale og efterspørgsel.
  • At byudvikling skal være baseret på et bærende princip om bevarelse af byernes grønne kiler og strukturer.
  • At indarbejde landskabelige og naturmæssige værdier i byudviklingen for at sikre attraktive boligområder.
  • At byudvikling sker i respekt for de øvrige arealinteresser.
  • At erhvervsudvikling ved motorvejen skal begrænses.

Hjørring Kommune skal være attraktiv, både når det handler om bosætning og om erhvervsudvikling. Derfor skal byudvikling understøtte bymønstret og byrådets mål for de enkelte byers udvikling. For at understøtte bymønstret skal byudviklingen ske, hvor der er et reelt udviklingspotentiale og behov baseret på den hidtidige udvikling, og hvor eksisterende kvaliteter og den offentlig service understøttes. Det er også vigtigt, at der tages hensyn til den eksisterende infrastruktur for at undgå, at der anlægges unødigt meget infrastruktur med følgende betydelige udgifter til drift og belastning af miljøet.

 

Offentlige investeringer i byudvikling til erhvervsformål sker fremover primært i Hjørring og Hirtshals, sekundært i de øvrige områdebyer. Mindre håndværksvirksomheder og lignende kan fortsat etablere sig i alle byer.

 

Boligudvikling sker fremover primært i hoved- og områdebyerne. Fremadrettet skal der være mulighed for at bygge et mindre antal boliger i lokalbyer og landsbyer tilpasset behov og omgivelser i den enkelte by.

 

I takt med erhvervslivets ændrede udviklingsbetingelser og lokaliseringsønsker bliver en række ældre, ofte centralt og attraktivt beliggende erhvervsområder frigjort til andre formål. De ældre byområder er ofte oplagte omdannelsesområder på grund af attraktiv og central placering. I den kommende planperiode vil forandringerne i Hjørring foregå på nogle af de mest centralt beliggende arealer. Rutebilstationen flyttes og kommer til at give plads for byens nye kulturinstitution Teater- og Oplevelseshuset, som forventes at kunne indvies i løbet af 2015.

 

Byudvikling sker også ved inddragelse af nye arealer til byformål. Der er derfor et pres på arealerne i det åbne land omkring byerne, hvor der ofte er anden arealanvendelse med beskyttelses- og benyttelsesinteresser. Det er vigtigt at afveje disse hensyn overfor hinanden, så tab af ikke-fornybare ressourcer eller værdier undgås. Med målet om at bevare byens grønne kiler og strukturer er det vigtigt, at der i byudvikling ud i det åbne land indtænkes en videreførelse af de markante landskabelige træk.

 

For ikke at øge presset på de eksisterende landskabs- og naturværdier, skal der arbejdes med landskabsmodning, hvor der skabes landskabs- og naturværdier, som kan være med til at gøre nye boligområder attraktive. Byrådets mål for byudviklingen søges opnået gennem følgende strategiske overvejelser, der er udformet som principper for fremtidig byudvikling i Hjørring kommune.

 

Den lette adgang til motorvejen har skabt attraktive arealer for erhvervsudviklingen mellem motorvejen og det eksisterende erhvervsområde i Hjørring. Erhvervsudbygningen skal dog fortsat ske efter princippet indefra og ud og reguleres endvidere af en 80 m byggelinje.

 

Der udlægges ikke nye områder til offentligt formål, da der ikke er planer om at opføre nye store offentlige institutioner de kommende år. Behovet vurderes at kunne rummes indenfor eksisterende områder til offentligt formål eller i byernes centerområder, som ligger hensigtsmæssigt i forhold til offentlig transport.

 

Hjørring Kommune har udarbejdet en exit-strategi, hvis hovedformål er at forbedre den kommunale bygningsmasse til en tidssvarende standard, optimere bygningsanvendelsen til brugernes behov og sænke energiforbruget samt udfase 15 % af bygningsmassen. Som følge af exit-strategien skal gennemføres opfølgende planlægning i form af kommuneplantillæg og lokalplaner, der giver mulighed for ændrede anvendelser af de pågældende ejendomme og bygninger.

Der er en række centrale problemstillinger i forbindelse med byudviklingen. Hvor skal byudviklingen ske, og er det nødvendigt med prioritering af byerne, således udviklingen ikke spredes uhensigtsmæssigt? Hvordan undgås det, at byudviklingen får negative konsekvenser for landskabs-, natur- og kulturarvsinteresserne? Hvor vil det være mere hensigtsmæssigt at byomdanne frem for at inddrage nye arealer?

 

Strukturændringerne i erhvervslivet sætter sig spor i byudviklingen, idet nogle virksomheder flytter til nye erhvervsområder med bedre plads, mens andre lukker. Herved bliver en række ældre, ofte centralt og attraktivt beliggende erhvervsområder frigjort til andre formål. Den tidligere Slagterigrund og Nestlégrunden i de centrale dele af Hjørring er eksempler herpå. Begge arealer med meget attraktive beliggenheder meget tæt på bymidten og den kollektive trafik.

 

De ældre byområder er ofte oplagte omdannelsesområder på grund af attraktiv og central placering, og omdannelsen af disse områder medvirker til at reducere udlægget af nye arealer til byudvikling. Det begrænser stigningen i byens samlede transportarbejde og fremmer mulighederne for kollektiv, gående og cyklende trafik. Der er mange barrierer forbundet med en omdannelse, f.eks. jordforurening og støjproblemer. Desuden skal der også tages hensyn til tilbageværende, velfungerende virksomheder.

Redegørelse – Arealrummelighed til byudvikling

 

Arealrummelighed til byudvikling

Arealrummeligheden i Kommuneplan 2013 består af de eksisterende (fastholdte) arealudlæg fra Kommuneplan 2009 og nye arealudlæg i Kommuneplan 2013. Der udtages 2 ha udlæg til boliger og 2 ha udlæg til erhverv fra Kommuneplan 2009. Der nyudlægges 28 ha nye boligarealer og 7 ha nye erhvervsarealer.

 

Kommunens samlede arealrummelighed for den kommende 12-års periode er opgjort i alt 315 ha.

 

Arealforbrug de seneste 12 år

Til beregning af det fremtidige arealforbrug er der taget udgangspunkt i Danmark Statistiks opgørelser over bolig- og erhvervsbyggeri i perioden 2000-2011, som er de nyeste opgørelser. Beregningerne har vist følgende arealforbrug:

  • Arealforbrug til boliger (2000-2011):      185 ha
  • Arealforbrug til erhverv (2000-2011):     146 ha
  • Samlet arealforbrug (2000-2011):         331 ha

Metode og valgte forudsætninger fremgår af KP2013 arealrummelighedsberening i menuen til højre.

 

 

Fordeling på bymønsterets bytyper

Arealrummeligheden fordeles på byerne i bymønsteret som angivet i tabellen. Her angives også omfanget af og i hvilke byer, der er udtaget bolig- og erhvervsareal samt omfanget af og i hvilke byer der er nyudlagte arealer til boliger og erhverv.

 

Der er i modsætning til tidligere ikke fastsat en byramme for de forskellige bytyper i bymønstret. I stedet er der taget udgangspunkt i de faktiske forhold. Det vil sige at arealforbrug og arealbehov er vurderet særskilt for den enkelte by.

 

  

 

Boliger ha

Udtag  Nyudlæg  Ialt

Erhverv ha

Udtag  Nyudlæg  Ialt

I alt

Hovedby

Hjørring

 

 

23

 

60

 

1

 

 

75

 

135

Områdebyer

Hirtshals

Sindal

Vrå

Tårs

Løkken

 

 

 

 

1

 

 

 

27

 

28

 

 

6

 

 

12

18

 

 

6

 

 

9

15

2

3

6

 

 

10

16

 

2

13

 

6

11

24

Lokalbyer

Astrup

Bindslev

Bjergby

Harken

Horne

Hundelev

Hørmested

Lendum

Lønstrup

Lørslev

Mosbjerg

Poulstrup

Rakkeby

Sønderlev

Tolne

Tornby

Tversted

Vrensted

Åbyen

 

 

 

3

 

 

 

2

 

5

 

 

6

 

 

3

9

 

 

6

 

 

1

7

 

 

½

 

½

½

1

 

 

9

 

 

0

9

 

 

 

 

1

 

 

1

 

 

1

2

 

 

½

 

 

¼

¾

 

 

7

¾ 

 

1

8

 

 

5

 

 

0

5

 

 

1

 

 

1

2

 

 

1

 

 

1

2

 

 

½

 

 

¾

 

 

¼

 

 

0

¼

 

 

1

 

 

0

1

 

 

7

 

 

3

10

 

 

8

 

 

0

8

 

 

 

 

1

 

 

2

 

 

0

2

 

 

 

 

 

 

 

 

I alt

2

28

154

2

7

161

315

 

 

 

 

 

 

Arealer, som udtages af planlægningen gennem Kommuneplan 2013

I tre af kommunens byer (Hjørring, Tårs og Lørslev) udtages eksisterende byudviklingsarealer til bolig- og erhvervsformål på i alt 4 ha af planlægningen. Arealerne udtages, dels fordi byudviklingen skal ske i en anden retning, og dels fordi arealudlæggene ikke aktuelle er længere. Dette er beskrevet nærmere under den enkelte by.

Se skema ovenfor.

 

Arealudlæg til byudvikling i Kommuneplan 2013

Der udlægges nye arealer til byudvikling i 4 af kommunens byer – i alt 35 ha. Det drejer sig om Hjørring, Tårs, Løkken og Harken.

 

Arealudlæggene er fordelt på:

  • Arealudlæg til boliger er 28 ha, heraf 23 ha i Hjørring, 3 ha i Tårs og 2 ha i Løkken
  • Arealudlæg til erhverv er 7 ha, heraf 6 ha i Løkken og ½ ha i Harken 

Arealudlæggene er begrundet i den aktuelle rummelighed i de enkelte byer og den enkelte bys rolle i kommunen. Det betyder, at Hjørring som kommunens hovedby og væsentligste drivkraft tegner sig for lidt mere end 40 % af det samlede arealudlæg, og ca. 65% af de nyudlagte byudviklingsarealer. Arealudlægget til erhverv i Løkken har for halvdelen af arealet vedkommende baggrund i ønske fra en erhvervsvirksomhed.

 

Boligudlæggene er begrundet i, at den største boligudbygning skal ske i Hjørring, at der har været ønsker om yderligere muligheder for bosætning i Løkken samt at den aktuelle boligrummelighed i de øvrige byer med nyudlæg ikke kan dække det forventede behov for arealer til boligbyggeri i planperioden.

 

Erhvervsudlæggene har baggrund i, at byerne enten kun har ledige arealer af begrænset størrelse, som ikke kan dække det forventede behov arealer til erhvervsformål i planperioden.

Se skema ovenfor

 

Arealer til egentlig byudvikling kan udlægges ved hovedby, områdebyer og lokalbyer og overføres til byzone ved lokalplanlægning.

Egentlig byudvikling skal ske i direkte tilknytning til eksisterende byområder efter princippet indefra og ud samt skal sikre en klar grænse mellem by og land. Ved arealudlæg til byudvikling skal der tages hensyn til særlige arealinteresser.

Arealforbrug til egentlig byudvikling skal begrænses mest muligt, og det skal vurderes om, der er mulighed for byomdannelse.

Arealudlæg skal understøtte byernes særlige karakterer, kvaliteter og potentialer som beskrevet i strategier for byudvikling for de enkelte byer.
 
Egentlig byudvikling betegnes som den byudvikling, der sker gennem udlæg af større nye arealer til boligformål, erhvervsformål, centerformål, offentlige formål, tekniske anlæg, havneformål og lignende. Huludfyldning og afrunding af landsbyer betegnes ikke som egentlig byudvikling.

For at sikre byernes tætte og letopfattelige struktur i landskabet og for at minimere arealforbruget skal den fremtidige byudvikling ske i tilknytning til og i forlængelse af de eksisterende byområder. Planlægningen af byudviklingen skal samtidig sikre sammenhængende byområder med klare grænser mod det omgivende land for at værne om landskabelige værdier, bykvaliteter og hensyn til landbrugserhvervets produktionsvilkår. Arealer, der rummer væsentlige landskabs- eller naturinteresser, skal sikres mod byudvikling og skal derfor fastholdes i landzone.

For byudvikling ved byer i kystnærhedszonen er der supplerende retningslinjer, se mere her: Kysten

Det samlede arealudlæg til byudvikling skal stå i rimeligt forhold til, hvor meget areal der forventeligt bliver udnyttet til byudviklingsformål i den kommende planperiode på 12 år. Dette er nødvendigt for at lette presset på det åbne land, for at kunne styre og prioritere udviklingen, samt for at sikre en hensigtsmæssig byudvikling.

Byerne skal bidrage forskelligt og hensigtsmæssigt til helheden og udviklingen på baggrund af byernes størrelse, særlige profil og udviklingspotentiale. Planlægningen for nye arealer i byerne eller for omdannelse af eksisterende arealer skal derfor fremme mål og strategier for de enkelte byer. Det betyder, at der ved planlægningen for byarealer skal tages konkret stilling til, om byens profil, særlig kvaliteter og potentialer understøttes, eller om udbygningen bør foregå andet sted for at understøtte byrådets mål for kommunen som helhed og for den enkelte by.
Byudvikling skal planlægges med respekt for de eksisterende grønne områder og grønne kiler i og ved byerne. Derudover skal der ved byudvikling ud i det åbne land indtænkes en videreførelse af de markante landskabelige træk.
 
Mange af kommunes byer har en stærk grøn struktur med nærrekreative områder, grønne kiler og grønne områder inde i byen. De grønne områder er vigtige af hensyn til plante- og dyrelivets spredningsmuligheder samt for befolkningens friluftsliv og sundhed.

Byudvikling skal være baseret på et bærende princip om bevarelse af byernes grønne kiler og strukturer. Med målet om at bevare byens grønne kiler og strukturer er det vigtigt, at der i byudvikling ud i det åbne land indtænkes en videreførelse af de markante landskabelige træk.

Der bør også arbejdes med mulighederne for etablering af bynære skove samt mulighed for stier for gående og cyklende.
Byudvikling skal tilrettelægges på en måde, der giver den bedste mulighed for en hensigtsmæssig udnyttelse af den eksisterende infrastruktur, herunder mulighed for kollektiv trafikbetjening.

Byudvikling skal tage hensyn til de overordnede vejes funktion som sikre færdselsårer. Omfartsveje og motorvejen skal således udgøre grænsen for byudvikling.
 
Hovedsigtet med retningslinjen er at sikre mulighederne for bedst muligt at udnytte allerede foretagende investeringer i infrastrukturanlæg og kollektiv trafik. Der skal ved arealudlæg til byudvikling redegøres for de trafikale konsekvenser for den eksisterende trafikbetjening.

Det overordnede vejnet skal knytte byer sammen og give adgang til de øvrige dele af landet. For at sikre de overordnede forbindelsesveje er det nødvendigt med en integreret arealanvendelses- og vejplanlægning.

Byudvikling på begge sider af en overordnet vej vil medføre lokal trafik på langs og tværs af vejen, hvorved fremkommeligheden for den overordnede trafik nedsættes, og trafiksikkerheden forringes for specielt de bløde trafikanter. Samtidig kan der opstå unødige og betydelige miljøgener og barrierevirkninger i den omkringliggende bebyggelse. Omfarts- og motorveje skal derfor respekteres som en grænse for byudviklingen.
Arealudlæg til byudvikling, herunder erhverv, tekniske anlæg m.v., kan normalt ikke ske i en beskyttelseszone omkring eksisterende og planlagte overordnede veje (Vejklasse 1). Beskyttelseszonen omfatter arealerne i en afstand af 300 meter fra motorveje og 150 meter fra andre overordnede veje. Tilsvarende gælder for byggeri og anlæg, der ikke er led i en egentlig byudvikling, jf. retningslinjen om landsbyer.

Ved den konkrete vurdering af beskyttelseszonernes udstrækning skal der tages hensyn til de øvrige arealinteresser i det åbne land og til trafiksikkerheden.

I forbindelse med planlægning for området mellem Farøvej og Sæbyvej i Hjørring kan beskyttelseszonen reduceres indtil 80 m under forudsætning af, at byudviklingen sker sammenhængende og indefra samt at den motorvejsnære arealanvendelse forbeholdes transporttunge erhverv.
 
For at sikre byernes tætte og letopfattelige struktur i landskabet og samtidig bibeholde den overordnede infrastrukturs enkle udtryk i både landskab og forbindelsesfunktion, ønskes fremtidige byudvikling holdt på afstand af de overordnede veje. Det er ikke ønsket, at forhindre den almindelig udvidelse af byer, der er udviklet omkring eller tæt på de overordnede veje eller de bymæssige ringveje, hvis dette i øvrigt opfylder kravene til en tæt og sammenhængende bystruktur.

Beskyttelseszonens udstrækning måles som udgangspunkt fra vejmidten.

Retningslinjen gælder for alle arealer, der ikke er byzone, uanset om de er omfattet af kommuneplanrammer. Der kan dog i visse tilfælde efter konkret vurdering fastlægges en mindre beskyttelseszone. Der skal ved konkret fastlæggelse af reducerede beskyttelseszoner etableres visuelt afdæmpende eller afskærmende beplantning til sikring af landskabelige og trafiksikkerhedsmæssige hensyn. På strækningen mellem Frederikshavnsvej og Farøvej er beskyttelseszonen indskrænket fra 300 m til 80 m. Reduktionen til 80 m fortsættes mod syd i forbindelse nyudlægget af erhvervsareal syd for Farøvej.

Ved transporttunge virksomheder forstås virksomheder, der genererer tung lastbiltrafik. Hensigten er at dels tilsikre de transporttunge virksomheder god og videre vejforbindelse til motorvejen.

Retningslinjen tilsigter endvidere at bremse en tiltagende visuel forurening, som følger af, at forretninger og virksomheder anvender de overordnede veje som udstillingsvindue ved at placere byggeri eller reklameskiltning orienteret mod vejen. Hermed forringes oplevelsen af de landskabelige værdier, som der ofte er taget betydelige hensyn til ved eksempelvis planlægningen af motorvejenes forløb.

Der må ikke udlægges nye arealer til byudvikling i områder, der er oversvømmelsestruede, med mindre særlige foranstaltninger sikrer byggeriet.

 

Hensigten med retningslinjen er at minimere værditab som følge af oversvømmelse. Derfor er udgangspunktet, at arealer, der er oversvømmelsestruede, ikke må bebygges. Retningslinjen må samtidig ikke være til hinder for nytænkende arkitektur og tekniske løsninger, som kan vende udfordringen ved et vådt miljø til et potentiale.

I planlægning af nye byudviklingsområder skal der redegøres for lokal afledning af regnvand.
 

For nye områder skal der tages stilling til håndtering af regn- og overfladevand, herunder reservation af arealer til nedsivning, forsinkelse eller andre LAR-løsninger i forbindelse med nye byudviklingsplaner og lokalplaner. Formålet er at imødekomme de forventede øgede regnmængder, så vandet bliver vendt fra at være et problem til et potentiale. Lavninger i nye byområder skal som udgangspunkt friholdes for bebyggelse og anvendes som nærrekreative områder også til håndtering af overfladevand.

 

 

Tilbage til forsiden


 

 Se alle temakort

 Kp2013_arealrummelighedsberegning